近來,隨著房地產政策不斷變化,房地產交易,尤其是二手房買賣交易所涉及的法律問題愈加複雜、多樣。其中,在二手房買賣過程中因戶口問題而產生的糾紛正逐漸成為人們關註的又一焦點
  ■ 社區調查
  本報記者黃潔
  本報通訊員 張磊 楊清惠
  根據北京市第一中級人民法院日前公佈的一份統計數據,在二手房買賣過程中因戶口問題而產生的糾紛逐年遞增,2011年該院審理此類案件只有37件,而今年截至9月底此類案件數量就達到了58件,在引發糾紛的原因中,學區房交易發生戶口遷移違約等問題尤為突出。
  為此,法官建議,應當將學區房的購房目的、戶口遷移時限等問題明確寫入合同,避免日後產生糾紛。
  賣房拒遷戶口合同被判解除
  2012年5月7日,張某和楊某簽訂了一份房屋買賣合同,張某以420萬元的價格購買楊某位於北京市中關村某小區一套55平方米的兩居室。
  對於楊某來說,之所以出大價錢購買這樣一套房子,就是看上了該房屋為學區房,將來兒子能夠進入重點小學就讀。為此,雙方專門簽訂了一份補充協議,明確寫明:“楊某購買張某房屋係為楊某之子辦理該房屋坐落的小區內中關村某小學的學籍。根據海澱區教委及中關村某小學的招生規定,辦理學區內入學學籍,應當符合在學區內居住(落戶)三年以上(含三年)的條件。為了使楊某之子具備上述條件,張某應於2012年7月31日前辦理完畢房屋內所有戶口的遷出手續,否則承擔根本違約責任。”
  合同及補充協議簽訂後,楊某支付了全部房款,房屋也如約過戶到了楊某名下。但直至2012年8月31日,張某仍然拒絕將戶口遷出。為此,楊某起訴要求解除合同。
  訴訟過程中,張某主張,雙方履行的是房屋買賣合同,既然房款及過戶手續等均已辦理,就不能再要求解除合同。
  但是,法院卻沒有支持張某的觀點,以其逾期辦理戶口遷出行為構成違約,並已導致合同目的無法實現為由,判決解除了其與楊某之間的房屋買賣合同。
  高價買學區房就為上好學校
  據瞭解,所謂“學區房”指的就是由教育部門或者由學校規定的,因招生入學而指定的地域範圍內的物業、房產,也就是說戶口在這個範圍內的學生可以免試就近入學。正因為如此,一些重點學校附近的學區房交易明顯價格高、速度快。
  今年5月份,北京市重點學校比較集中的海澱區五道口一帶的學區房,均價近10萬元每平方米,超出相同地段非學區房均價的一倍多。而根據某房地產經紀公司公佈的數據統計,2012年,北京學區房均價比同地段非學區房均價高45%至53%,且學區房均價的上漲比例也高出了非學區房的一倍多。從均價、均價漲幅等數據均能明顯證明學區房的價格優勢及發展優勢。
  相關業內人士介紹,學區房代表教育資源的絕對優勢,家長為了不讓孩子輸在起跑線上,使學區房成為炙手可熱的稀缺資源,直接決定了學區房交易迅速,幾乎出現一套沒一套。
  而在學區房的交易過程中,買賣雙方卻很容易產生認識上的差距,以及交易心理的異樣。楊某與張某的案例中,這種差異就表現得比較突出,即出賣人追求的是高房價的交易完成,而買受人需要的是戶口遷入。
  按照交易的一般習慣判斷,雙方簽訂房屋買賣合同,其目的應當是房屋的交易過戶。但是,類似楊某與張某案件中,雙方補充協議中已經明確約定,楊某購買房屋是以辦理孩子學籍為首要目的,當這一目的無法實現時,便意味著合同目的不能實現。
  根據我國合同法的規定,當事人一方延遲履行債務或有其他違約行為致使不能實現合同目的,當事人可以解除合同。
  全面瞭解政策寫明學區目的
  北京市一中院法官表示,正是由於學區房交易的上述特點,使得買賣雙方在進行房屋交易的過程中,必須特別註意以下三點細節。
  首先,買受人需要全面瞭解相關的教育政策和環境。學區房並不是一成不變的,教育部門或是相關學校會不定期的對學區的劃分做出相應調整,以便適應不斷波動的生源變化。同時,相關部門還可能會對學區內的入學標準問題進行調整,比如北京市海澱區現階段規定了7年內一套學區內住宅只能解決一胎的入學問題,原來的規定則是6年。因此,作為學區房買受人在購房前,應當積極的瞭解學區房的相關政策,並謹慎評估相應變化,盡到審慎的審查、註意義務。
  其次,因學區房附帶的教育利益是大部分房屋買受人所追求的實際交易目的,因此應當在合同中對學區房附帶的教育利益,儘量明確的予以表述,以防日後產生糾紛。需要註意的是,由於學區房的價格遠高於市場價,導致市場上出現了以距離學校近為特點的準學區房,這種房屋通常也會標上學區房的標簽,參與到學區房市場中,但這樣的準學區房不能帶來附加教育利益。為了保證自己的合法權益,消費者應該將自己的真實目的明確地寫在合同中,並將其納入約定解除合同的條件中。
  在此基礎上,法官還建議,買賣雙方要儘量完善合同中的相關條款。雖然北京市很早就開始推行房屋買賣合同的標準化,現在市場上通常使用的也都是市住建委發佈的2007版合同,其中對戶口問題有所約定,但是這些格式條款並不能涵蓋所有複雜多變的交易情況。審判實踐中,往往是雙方產生了糾紛後才發現合同中沒有明確約定,尋其原因就是為了儘快完成交易而忽略了針對學區房交易進行特別約定。因此,交易雙方還是應該根據各自的實際需求設置具體條款,比如交易住宅是否在規定年限內使用過學區房政策、對於政策變化導致的問題如何處理和承擔責任等。
  (原標題:購買學區房別忘寫明入學意圖)
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